Hypoteční kalkulačka 2026
Měsíční splátka hypotéky se počítá z anuitního vzorce, který rozkládá splátku na jistinu a úrok tak, aby byla splátka během celé splatnosti stejná. Zadejte výši úvěru, úrok a splatnost a kalkulačka vám ukáže měsíční splátku, celkovou zaplacenou částku i přeplacení.
Kalkulačka hypotéky
Zjistěte si orientační výši měsíční splátkyZadejte částku od 100 000 do 20 000 000 Kč.
Zadejte sazbu od 0 do 10 %.
Zadejte 5 až 40 let.
Vývoj zůstatku úvěru
Postupně blížek vlastnímu bydlení
| Splatnost | Splátka | Přeplacení |
|---|
Orientační výpočet bez poplatků a pojištění. Aktuální sazbu vždy určuje konkrétní banka na základě bonity a hodnoty nemovitosti.
Jak se počítá anuitní splátka
Hypotéky se splácejí anuitním způsobem: splátka je během celé doby splácení stejná, mění se jen poměr mezi úrokem a jistinou. Na začátku tvoří většinu splátky úrok, postupně se poměr obrací ve prospěch jistiny. Vzorec pro měsíční splátku je:
M = P × i / (1 - (1 + i)-n)
- P - výše úvěru (jistina)
- i - měsíční úroková sazba (roční sazba / 12 / 100)
- n - počet měsíčních splátek (roky × 12)
Příklad: při úvěru 4 000 000 Kč, sazbě 5 % ročně a splatnosti 30 let vychází měsíční splátka přibližně 21 473 Kč. Celkově zaplatíte okolo 7 730 000 Kč, přeplacení je tedy ve výši 3 730 000 Kč. Při splatnosti 25 let by splátka byla 23 384 Kč a přeplacení klesne na zhruba 3 015 000 Kč. Podrobnější rozklad splátky na úrok a jistinu najdete v článku o anuitní splátce.
Co ovlivňuje výši úroku
Fixace je období, během kterého se sazba nemění. Kratší fixace bývá levnější, po jejím skončení se sazba přehodnocuje podle aktuální nabídky banky. Jak zvolit její délku, rozebírá článek o fixaci hypotéky, a při konci fixace se vyplatí zvážit i refinancování.
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Podle závazného limitu ČNB smí hypotéka na vlastní bydlení pokrýt nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let 90 %. Nižší LTV, tedy vyšší vlastní vklad, zpravidla znamená lepší sazbu.
Bonitu tvoří příjem, existující závazky, věk a historie splácení. Banky při schvalování posuzují celkové zadlužení klienta i výši všech splátek vůči příjmu, nejen samotnou hypotéku. Limity ČNB pro DTI a DSTI sice nejsou aktivní, banky ale uplatňují vlastní. Kolik si můžete půjčit podle svého příjmu, odhadne kalkulačka hypotéky podle příjmu.
Časté dotazy
Co je fixace úrokové sazby?
Fixace je období, během kterého se úroková sazba hypotéky nemění, obvykle 1 až 10 let. Po jejím skončení banka nabídne novou sazbu podle aktuálních podmínek na trhu a vy si můžete vybrat jinou fixaci nebo přejít k jiné bance (refinancování). Kratší fixace bývá levnější, ale nese riziko růstu splátky při obnově.
Kolik hypotéky mi banka dá?
Závazný je v Česku jen limit LTV: úvěr na vlastní bydlení může pokrýt nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let až 90 %. Limity ČNB pro výši splátek (DSTI) a celkový dluh vůči příjmu (DTI) jsou od roku 2023, resp. 2024 vypnuté, banky si ale vlastní limity stanovují samy. Kolik vám banka půjčí, proto závisí na příjmu, výdajích domácnosti, existujících závazcích, věku a interní metodice banky. Orientační odhad dá kalkulačka hypotéky podle příjmu.
Jaký je rozdíl mezi splatností 20, 25 a 30 let?
Delší splatnost znamená nižší měsíční splátku, ale vyšší celkové přeplacení, protože úrok plyne ze zbývající jistiny delší dobu. Kratší splatnost naopak zvyšuje měsíční splátku, ale snižuje celkové náklady na úvěr. Volba je kompromis mezi dostupností splátky a celkovou cenou hypotéky.
Ovlivňuje LTV výši úrokové sazby?
Ano. LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Čím nižší LTV, tedy čím více vlastních zdrojů do koupě vložíte, tím nižší riziko pro banku a zpravidla i lepší úroková sazba. Při LTV nad 80 % banky běžně účtují přirážku k sazbě. Úvěr nad 80 % hodnoty nemovitosti (u žadatelů mladších 36 let nad 90 %) banka poskytne jen výjimečně, protože to omezuje limit ČNB.
Výchozí sazba 5 % odpovídá úrovni nových hypoték v roce 2026: průměrná sazba nových úvěrů na bydlení podle ČNB byla v srpnu 2026 4,94 %, Swiss Life Hypoindex za září 2026 5,51 %. Uvedené sazby jsou příklad, ne nabídka. Aktuální úrokové sazby a podmínky poskytnutí hypotéky určuje konkrétní banka na základě bonity žadatele a hodnoty nemovitosti. Obsah je informační, nejde o finanční poradenství. Aktualizováno 21. 10. 2026.
