Obsah článku
Fixace hypotéky je období, během kterého vám banka nesmí změnit úrokovou sazbu. Nejčastěji trvá 1, 3, 5 nebo 10 let. Splátka se během fixace nemění, i když se sazby na trhu hýbou. Banka vám musí novou sazbu oznámit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace a do 3 měsíců od tohoto oznámení můžete úvěr splatit celý nebo zčásti bez náhrady nákladů.
Co znamená fixace úrokové sazby?
Fixace je smluvní závazek banky, že během dohodnutého období nezmění úrokovou sazbu. Platí pro ni stejný úvěr, stejná jistina i stejná splatnost, mění se pouze to, jak dlouho máte sazbu jistou.
Během fixace se jistina dále umořuje. Po jejím skončení proto vstupujete do nového období s nižším zůstatkem a kratší zbývající splatností. Při anuitní splátce zůstává měsíční částka stejná, dokud se nezmění sazba.
Opakem fixace je variabilní sazba, která se mění podle dohodnutého indexu. V Česku je běžnější fixace, protože splátka je předvídatelná.
Jaké délky fixace banky nabízejí?
Běžné jsou fixace na 1, 3, 5 a 10 let, některé banky nabízejí i delší období. Konkrétní nabídku a sazbu si ověřte v bance, mění se i několikrát do roka.
| Délka fixace (roky) | Výhoda | Nevýhoda | Komu se hodí |
|---|---|---|---|
| 1 rok | nejvíce příležitostí splatit bez náhrady nákladů | každý rok nejistá nová sazba | plánujete brzký prodej nebo velkou splátku |
| 3 roky | zpravidla nízká sazba, rychlá reakce na pokles | riziko vyšší sazby už za 3 roky | rozpočet unese vyšší splátku |
| 5 let | kompromis mezi cenou a jistotou | méně termínů na bezplatné splacení | většina rodin s jedním hlavním příjmem |
| 10 a více let | jistá splátka | zpravidla vyšší sazba, vázanost | napnutý rozpočet, nízká tolerance rizika |
Tabulka je obecná. Která fixace je v daném měsíci nejlevnější, závisí na nabídce bank, ne na pravidle.
Krátká nebo dlouhá fixace: která vyjde levněji?
Kratší fixace se vyplatí, pouze pokud sazba po jejím skončení nevzroste nad určitou hranici. Tu si umíte vypočítat předem.
Model: hypotéka 3 750 000 Kč na 30 let. Varianta A je 5letá fixace za 4,9 % p. a. Varianta B je 3letá fixace za 4,6 % p. a. a potom dva roky s neznámou sazbou. Porovnáváme úroky zaplacené za prvních 5 let.
| Scénář (model 2026, Kč) | Splátka 1. až 3. rok | Splátka 4. a 5. rok | Úroky za 5 let | Zůstatek po 5 letech |
|---|---|---|---|---|
| A: 5 let za 4,9 % | 19 902,25 Kč | 19 902,25 Kč | 882 799 Kč | 3 438 664 Kč |
| B: 3 roky za 4,6 %, potom 4 % | 19 224,16 Kč | 18 001,55 Kč | 784 545 Kč | 3 410 438 Kč |
| B: 3 roky za 4,6 %, potom 5 % | 19 224,16 Kč | 20 062,17 Kč | 855 398 Kč | 3 431 836 Kč |
| B: 3 roky za 4,6 %, potom 6 % | 19 224,16 Kč | 22 233,81 Kč | 926 521 Kč | 3 450 840 Kč |
Hranice je v modelu přibližně 5,4 %. Kdyby po třech letech sazba byla nižší, kratší fixace vyjde levněji. Pokud vyšší, vyhraje pětiletá. Stejný výpočet si udělejte s nabídkami, které reálně máte, například v hypoteční kalkulačce.
O kolik se změní splátka po skončení fixace?
Změna sazby o 1 procentní bod pohne splátkou při běžné hypotéce zhruba o 1 300 Kč měsíčně, o 2 body skoro o 3 000 Kč. Model: 2 500 000 Kč na 30 let za 5 % p. a., splátka 13 420,54 Kč. Po 5 letech je zůstatek 2 295 718,30 Kč a zbývá 25 let.
| Nová sazba po 5 letech (% p. a.) | Měsíční splátka (Kč) | Rozdíl oproti 13 420,54 Kč |
|---|---|---|
| 4 % | 12 117,65 Kč | -1 302,89 Kč |
| 5 % | 13 420,54 Kč | 0,00 Kč |
| 6 % | 14 791,35 Kč | +1 370,81 Kč |
| 7 % | 16 225,66 Kč | +2 805,12 Kč |
Hodnoty jsou bez poplatků a pojištění.
Co dělat, když vám končí fixace?
Banka musí oznámit novou sazbu nejpozději 3 měsíce před koncem fixace (§ 102 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru). Máte čtyři možnosti.
- Přijmout novou nabídku vlastní banky, často pouze dodatkem v aplikaci.
- Vyjednat nižší sazbu s protinabídkou z jiné banky v ruce.
- Refinancovat do jiné banky bez náhrady nákladů za předčasné splacení.
- Mimořádně splatit libovolnou část úvěru bez náhrady nákladů a snížit splátku nebo zkrátit splatnost.
Pokud banka oznámí sazbu včas, máte zhruba 3 měsíce na porovnání nabídek. Bezplatné splacení je možné do 3 měsíců od oznámení nové sazby. Pokud nekonáte, úvěr pokračuje podle podmínek vaší smlouvy, obvykle se sazbou, kterou banka oznámila.
Při přechodu do jiné banky počítejte s náklady na nový odhad, vklad zástavního práva do katastru a novou vinkulaci pojištění. Zda se to vyplatí, rozebírá článek o refinancování hypotéky. Nabídky porovnávejte i podle RPSN, nejen podle úrokové sazby.
Můžete hypotéku splatit během fixace?
Ano. Předčasně splatit můžete hypotéku kdykoliv, věřitel má ale nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 117). Zákon vyjmenovává případy, kdy náhradu žádat nesmí:
- do 3 měsíců poté, co vám sdělil novou výši sazby,
- do 25 % celkové výše úvěru během měsíce přede dnem výročí smlouvy,
- při prodeji nemovitosti nebo vypořádání společného jmění manželů, pokud od smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců,
- v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity, která výrazně sníží schopnost splácet.
Jinak je náhrada u účelové hypotéky sjednané od 1. 9. 2024 shora omezená 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %, a zároveň nesmí přesáhnout skutečné náklady banky. Při splacení 500 000 Kč dva roky před koncem fixace je strop 2 500 Kč, při čtyřech a více letech 5 000 Kč. U starších smluv se do konce běžící fixace řídíte dřívější úpravou, kdy banka mohla žádat účelně vynaložené náklady bez tohoto stropu.
Časté otázky o fixaci hypotéky
Jakou délku fixace si vybrat v roce 2026?
Pokud vám rozpočet unese splátku vyšší i o 3 000 Kč a plánujete větší mimořádnou splátku, kratší fixace dává smysl. Pokud je splátka na hraně, uvažujte o 5 až 10 letech. Vždy si vypočítejte hranici sazby, při které se varianty vyrovnají.
Co se stane, když fixace skončí a nic neudělám?
Úvěr pokračuje podle smlouvy, obvykle se sazbou a fixací, kterou banka nabídla v oznámení. Bezplatné splacení ke dni konce fixace vám tím propadne a další přijde až při následujícím konci fixace.
Můžu během fixace vyjednávat o sazbě?
Banka nemá povinnost sazbu během fixace snížit. Reálný prostor je při konci fixace, když můžete bez náhrady nákladů odejít, nebo při změně úvěru, například při navýšení.
Je retenční nabídka to samé jako refixace?
Retenční nabídka znamená, že vám vlastní banka nabídne lepší sazbu, abyste neodešli ke konkurenci. Refixace je obecný pojem pro nové fixační období. Nabídka vlastní banky nemusí být nejlepší na trhu, proto ji porovnejte aspoň se dvěma jinými.
Modelové výpočty nezahrnují poplatky ani pojištění.
