Obsah článku
- Kolik si můžu půjčit na hypotéku podle příjmu?
- Co je ukazatel DTI a jak banky testují dluh?
- Co je ukazatel DSTI a proč nejvíc omezuje rodiny?
- Kolik vlastních peněz potřebuju podle LTV?
- Jak si spočítat maximální hypotéku krok za krokem?
- Jak zvýšit částku, kterou vám banka půjčí?
- Proč vám banka může schválit méně, než vychází z výpočtu?
- Časté otázky o tom, kolik si můžu půjčit
Kolik si můžete půjčit na hypotéku, určuje v Česku závazný limit ČNB pro LTV a testy bank odvozené od ukazatelů DTI a DSTI. Úvěr pokryje standardně nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let na vlastní bydlení), banky vám zároveň otestují celkový dluh vůči příjmu a zvládnutelnost splátky vlastními modely. Závazné limity DTI a DSTI ČNB deaktivovala, proto platí vždy nejpřísnější z testů vaší banky. Jednotlivec s čistým příjmem 35 000 Kč měsíčně tak v ilustračním modelu dosáhne přibližně na 1 810 000 Kč.
Kolik si můžu půjčit na hypotéku podle příjmu?
Maximální hypotéka podle příjmu vychází při běžných platech nejčastěji z testu zvládnutelnosti splátky, ne z dluhového stropu. Důvod je jednoduchý: banka nejdřív odečte životní minimum za celou domácnost a splátku testuje i při vyšší stresové sazbě. Dluhový strop se stává skutečným limitem až při vyšších příjmech.
| Domácnost a čistý příjem (měsíčně) | Max. splátka v modelu (Kč) | Strop při stresové sazbě 6,8 % (Kč) | Orientační dluhový strop (Kč) | Reálné maximum 2026 (Kč) |
|---|---|---|---|---|
| Jednotlivec, 25 000 Kč | 7 800 | 1 200 000 | 2 550 000 | 1 200 000 |
| Jednotlivec, 35 000 Kč | 11 800 | 1 810 000 | 3 570 000 | 1 810 000 |
| Jednotlivec, 45 000 Kč | 15 800 | 2 420 000 | 4 590 000 | 2 420 000 |
| Pár bez dětí, 60 000 Kč | 20 500 | 3 140 000 | 6 120 000 | 3 140 000 |
| Pár s 2 dětmi, 60 000 Kč | 18 288 | 2 810 000 | 6 120 000 | 2 810 000 |
| Pár s 2 dětmi, 75 000 Kč | 24 288 | 3 730 000 | 7 650 000 | 3 730 000 |
Výpočet finpedia.cz: životní minimum od 1. 10. 2026, modelová sazba 4,8 % plus stresová přirážka 2 p. b., splatnost 30 let, žádné jiné úvěry. Test splátky je ilustrační (40 % příjmu nad životní minimum), dluhový strop 8,5násobek ročního příjmu. Sumy jsou zaokrouhlené a nezohledňují LTV, tedy hodnotu kupované nemovitosti. Pro vlastní čísla použijte kalkulačku hypotéka podle příjmu.
Co je ukazatel DTI a jak banky testují dluh?
Ukazatel DTI (debt-to-income) poměřuje celkový dluh žadatele k jeho ročnímu čistému příjmu. Dřívější závazný limit ČNB z let 2022 a 2023 byl 8,5násobek (9,5násobek pro žadatele do 36 let). Závazný limit ČNB od ledna 2024 deaktivovala, banky ale dluhový strop dál používají ve vlastních modelech s vlastními násobky. Do dluhu se počítá nová hypotéka, zůstatky všech existujících úvěrů a část nevyčerpaných limitů kreditních karet a kontokorentů podle metodiky banky. U spolužadatelů se testuje domácnost jako celek.
Česká pravidla nesnižují násobek podle věku žadatele. Banky místo toho omezují maximální věk na konci splácení (typicky 65 až 70 let a víc podle banky).
Co je ukazatel DSTI a proč nejvíc omezuje rodiny?
Ukazatel DSTI (debt service-to-income) poměřuje splátky všech úvěrů k čistému příjmu. Dřívější závazný limit ČNB z let 2022 a 2023 byl 45 % (50 % pro žadatele do 36 let). Závazný limit ČNB od července 2023 deaktivovala, banky ale zvládnutelnost splátky dál testují - včetně stresových sazeb, kdy počítají, zda splátku utáhnete i při vyšším úroku. Rodiny s dětmi narážejí na test dřív, protože banka odečítá životní minimum za každého člena domácnosti.
| Osoba v domácnosti | Životní minimum od 1. 10. 2026 (Kč měsíčně) |
|---|---|
| Jednotlivec | 5 500 |
| První osoba ve společně posuzované domácnosti | 5 000 |
| Další dospělá osoba | 3 750 |
| Nezaopatřené dítě 15 až 26 let | 3 490 |
| Nezaopatřené dítě 6 až 15 let | 3 050 |
| Nezaopatřené dítě do 6 let | 2 480 |
Rodina se dvěma dětmi a příjmem 60 000 Kč tak má v ilustračním modelu na splátky 18 288 Kč, zatímco bezdětný pár se stejným příjmem 20 500 Kč. Skutečné testy bank se liší, princip odečtení životního minima je ale společný. Souvislosti s délkou garance sazby vysvětluje heslo fixace hypotéky.
Kolik vlastních peněz potřebuju podle LTV?
Limit LTV (loan-to-value) určuje, že hypotéka pokryje nejvýše 80 % hodnoty zakládané nemovitosti, takže aspoň 20 % musíte mít vlastních nebo zastavit další nemovitost. Hodnotou se myslí nižší z částek: kupní cena a ocenění bankou. U bytu za 5 000 000 Kč je to tedy úvěr nejvýše 4 000 000 Kč a 1 000 000 Kč vlastních zdrojů.
Žadatelé mladší 36 let na pořízení vlastního bydlení dosáhnou na 90 % LTV. U bytu za 5 000 000 Kč pak stačí 500 000 Kč vlastních. K tomu si připočtěte vedlejší náklady, zejména odhad ceny, poplatek za vklad do katastru a pojištění nemovitosti.
Od dubna 2026 platí přísnější pravidla pro investiční hypotéky: na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu banky půjčují nejvýše 70 % LTV a ČNB doporučuje dluh omezit ukazatelem DTI 7. Vyšší LTV pomáhá tomu, kdo má dostatečný příjem, ale chybějí mu úspory, ne tomu, komu nevychází splátka.
Jak si spočítat maximální hypotéku krok za krokem?
Maximální hypotéku si spočítáte ve čtyřech krocích, přičemž výsledkem je nejnižší ze sum z kroků 1 až 3. Ukázka pro pár se dvěma dětmi, čistým příjmem 60 000 Kč celkem, bez jiných úvěrů a s bytem za 5 500 000 Kč:
- DTI: 60 000 Kč × 12 × 8,5 = 6 120 000 Kč (orientační dluhový strop).
- Splátkový test: (60 000 Kč − 14 280 Kč životního minima) × 40 % = 18 288 Kč maximální splátky. Při stresové sazbě 6,8 % na 30 let to odpovídá úvěru 2 810 000 Kč.
- LTV: 5 500 000 Kč × 80 % = 4 400 000 Kč.
- Výsledek: rozhoduje splátkový test, banka půjčí nejvýše přibližně 2 810 000 Kč. Skutečná splátka při sazbě 4,8 % by byla 14 743 Kč.
Rodina by tedy k bytu za 5 500 000 Kč potřebovala přibližně 2 690 000 Kč vlastních zdrojů plus vedlejší náklady. Pokud vám vychází jiná splátka při jiné sazbě nebo splatnosti, přepočítejte ji v hypoteční kalkulačce.
Jak zvýšit částku, kterou vám banka půjčí?
Částku, kterou vám banka půjčí, nejvíc zvýší další příjem v žádosti a zrušení nevyužitých úvěrových rámců. Přehled kroků podle toho, kterému testu pomáhají:
| Krok | Pomáhá při testu | Na co pozor |
|---|---|---|
| Spolužadatel s vlastním příjmem | dluhový strop i splátka | odečte se i jeho životní minimum |
| Zrušení kreditky nebo kontokorentu | oba testy | zrušit je potřeba před podáním žádosti |
| Splacení spotřebitelského úvěru | oba testy | neminout na to peníze určené na akontaci |
| Delší fixace | test splátky | delší fixace může mít vyšší sazbu |
| Kratší splatnost ve vyšším věku | věkový strop banky | vyšší splátka zatíží test splátky |
| Druhá nemovitost jako zástava | LTV | rodiče ručí svým bytem |
Rozdíl mezi bankami při stejných pravidlech způsobují zejména interní metodiky posuzování bonity, například jak započítají příjem z podnikání, příplatky nebo pronájem.
Proč vám banka může schválit méně, než vychází z výpočtu?
Banka vám může schválit méně, protože limity a modely jsou horní hranice, ne nárok. Každá banka má navíc vlastní pravidla na to, který příjem uzná a v jaké výši.
- Příjem musí být doložený a ověřitelný, například potvrzením od zaměstnavatele nebo daňovým přiznáním. Nedoložené příjmy se nepočítají.
- Zaměstnanec ve zkušební době nebo začínající živnostník může narážet na interní pravidla banky.
- Záznam v úvěrovém registru, zpožděné splátky nebo exekuce znamenají zamítnutí bez ohledu na výpočet.
- Maximální částka podle testů není doporučená částka. Vysoká splátka nechá domácnosti málo rezervy.
- Po skončení fixace se sazba může zvýšit, proto si předem projděte, kdy se vyplatí refinancování hypotéky.
Redakční verdikt: plánujte splátku tak, aby vám po ní zůstala železná rezerva aspoň na 3 až 6 měsíců výdajů. Hypotéka na samé hranici testů je bezpečná jen při stabilním příjmu.
Časté otázky o tom, kolik si můžu půjčit
Jakou hypotéku dostanu s čistým platem 25 000 Kč?
Jednotlivec bez dětí a bez jiných úvěrů dosáhne v ilustračním modelu přibližně na 1 200 000 Kč (modelová sazba 4,8 %, stresová sazba 6,8 %, 30 let). Orientační dluhový strop by byl 2 550 000 Kč, ale dřív vás omezí test splátky.
Dostanu hypotéku i po 50. roce věku?
Ano, ale banky omezují maximální věk na konci splácení, typicky 65 až 70 let. Řešením je kratší splatnost nebo mladší spolužadatel, například dítě. Horní věkovou hranici si určuje každá banka sama.
Snižuje kreditní karta maximální hypotéku, i když ji nepoužívám?
Ano. Banky do testů započítávají část nevyčerpaného limitu kreditní karty nebo kontokorentu podle vlastní metodiky. Nevyužitou kartu proto před žádostí zrušte.
Počítají se do příjmu rodičovské dávky nebo příjem z pronájmu?
Banky vyžadují, aby byl příjem doložený a ověřitelný. Které druhy příjmu banka uzná a v jaké výši, si určuje sama, proto se odpovědi bank liší. Příjem z pronájmu se obvykle dokládá daňovým přiznáním.
Platí 90% hypotéka pro mladé už teď?
Ano. Výjimka LTV 90 % pro žadatele do 36 let na pořízení vlastního bydlení platí. Banka ji ale poskytnout nemusí, záleží na její politice a vaší bonitě.
