Kdy se vyplatí refinancování hypotéky: návratnost 2026

Refinancování hypotéky se vyplatí, když vám úspora na splátce vrátí náklady převodu dřív, než skončí nová fixace. Při zůstatku přibližně 3 470 000 Kč a rozdílu 0,7 procentního bodu ušetříte 1 403,17 Kč měsíčně, takže odhad a katastr za přibližně 7 000 Kč se vrátí zhruba za 5 měsíců. Nejlevněji to vychází při konci fixace, kdy banka podle zákona nesmí za předčasné splacení nic účtovat. Úsporu s vlastním zůstatkem a sazbami spočítá kalkulačka refinancování hypotéky.

Kdy se refinancování hypotéky vyplatí?

Refinancování se vyplatí, když součet úspor na splátkách během nové fixace jasně převýší všechny jednorázové náklady převodu. Rozdíl v úrocích má zaplatit náklady a ještě přinést smysluplnou úsporu. Úspora pár stokorun měsíčně proto sama o sobě důvodem ke změně banky není.

Důležité je porovnávat při stejné zbývající splatnosti. Nižší splátku dosáhnete i prodloužením splatnosti, ale tehdy platíte déle a na úrocích můžete zaplatit víc než u původního úvěru. Když chcete vidět čistý efekt sazby, nechte počet zbývajících splátek stejný.

Vliv rozdílu v sazbě roste se zůstatkem jistiny a s délkou zbývajícího splácení. U hypotéky, která má před sebou ještě 25 let, se i desetina procenta projeví na stovkách splátek. U úvěru, který doplatíte za pět let, je efekt výrazně menší.

Kolik ušetří rozdíl v sazbě?

Úsporu nejlíp ukáže konkrétní přepočet na typické hypotéce po první fixaci. Modelová situace: původní úvěr 3 750 000 Kč na 30 let s fixací na 5 let při sazbě 5,5 %, splátka 21 292,09 Kč. Po pěti letech zbývá jistina 3 467 273 Kč a 25 let splácení.

Současná banka nabízí na další fixaci 5,2 %, což dává splátku 20 675,40 Kč. Návratnost v tabulce počítá s náklady 7 000 Kč při konci fixace (odhad a katastr) a s přibližně 41 700 Kč mimo něj, kde k tomu přibude maximální náhrada 1 % ze zůstatku (do konce fixace zbývají aspoň 4 roky).

Z tabulky plyne praktické pravidlo. Při konci fixace se vyplatí i rozdíl 0,3 bodu, když zůstatek není malý. Mimo fixaci se při rozdílu 0,3 bodu náklady vrátí až po skoro šesti letech, tedy déle, než trvá běžná pětiletá fixace. Mimo fixaci proto dává smysl až rozdíl kolem 0,7 bodu a víc.

Vlastní čísla si dosaďte do hypoteční kalkulačky: zadejte aktuální zůstatek, zbývající dobu a obě sazby. Splátka se počítá stejným vzorcem, jaký vysvětluje článek o anuitní splátce.

Kolik refinancování stojí podle zákona?

Největší položkou mimo fixaci je náhrada za předčasné splacení, kterou zákon o spotřebitelském úvěru omezuje. Banka si smí uplatnit jen účelně vynaložené náklady, u účelové hypotéky ze smlouvy uzavřené od 1. 9. 2024 nejvýše 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 % (§ 117). U starších smluv platí dřívější znění zákona a podmínky vaší smlouvy. Informaci o tom, kolik by předčasné splacení stálo, vám musí poskytnout bezplatně a bez zbytečného odkladu.

• V souvislosti s uplynutím fixace nebo při pohyblivé sazbě splatíte celý úvěr bez náhrady.
• U smluv uzavřených od 1. 9. 2024 můžete v měsíci před výročím smlouvy bez náhrady splatit mimořádnou splátku do 25 % celkové výše úvěru.
• Při prodeji nemovitosti po 24 měsících trvání smlouvy je splacení rovněž zdarma.

• Předčasné splacení při konci fixace bance oznamte s předstihem, ať stihnete tříměsíční bezplatné okno.
• Mimo uvedené situace může náhrada při zůstatku 3 467 273 Kč dosáhnout až 34 673 Kč.

K náhradě za splacení připočítejte další náklady. Ceny odhadu a drobných služeb se liší podle banky a nemovitosti, proto je berte jako orientační.

Nová banka o vás stojí, proto se jí přímo zeptejte na proplacení odhadu nebo poplatku za katastr. Takové akce banky nabízejí jen občas a s podmínkami, například s vrácením části splátek po určeném čase. Podmínky si před podpisem přečtěte celé.

Kdy je nejlepší čas na refinancování?

Nejlepší čas na refinancování je konec aktuální fixace, protože tehdy odpadá náhrada za předčasné splacení. Zákon ukládá bance sdělit vám novou výši sazby s předstihem před koncem fixace (§ 102 odst. 3) a od sdělení běží tříměsíční okno, kdy splatíte bez náhrady. Nabídka nové sazby od současné banky ale nemusí být nejlepší na trhu.

S přípravou začněte dřív, než přijde dopis z banky. Konkurenční nabídku, odhad a schválení nového úvěru nevyřídíte za pár dní. Rozumné je zjistit datum konce fixace z úvěrové smlouvy a oslovit jiné banky tři až čtyři měsíce před ním.

Refinancování během fixace dává smysl, když je rozdíl v sazbě velký nebo když potřebujete změnit úvěr z jiného důvodu. Náklady můžete snížit tak, že část jistiny splatíte ještě před převodem bezplatnou mimořádnou splátkou. Náhrada se pak počítá z menší částky.

Když přemýšlíte, zda u současné banky jen vyjednat lepší sazbu, porovnejte její nabídku s konkurencí při stejné splatnosti. Silnou kartou při vyjednávání je písemná nabídka jiné banky.

Platí při refinancování limity ČNB?

Ano, nová banka posuzuje refinancování jako nový úvěr, takže ověří hlavně hodnotu nemovitosti a poměr úvěru k ní (LTV). Běžný strop je 80 % hodnoty zajištění, 90 % smí banka jen u žadatelů mladších 36 let. Limity DTI a DSTI má ČNB deaktivované, banka ale příjem testuje vlastními modely. Když nemovitost od koupě stoupla na ceně, refinancování vám může pomoct dostat se do lepšího cenového pásma.

Nová banka prověří i příjem a registry stejně jako u nové hypotéky. Jak se limity počítají, ukazuje článek kolik si můžu půjčit.

Při navýšení úvěru, když si k refinancování půjčujete i další peníze, počítejte s plným posouzením. Když chcete peníze na cokoliv a ne na bydlení, porovnejte to s americkou hypotékou. Spojení hypotéky se spotřebními úvěry si přepočítejte v kalkulačce konsolidace, protože nižší splátka při delší splatnosti může znamenat vyšší celkové úroky.

Jak refinancování probíhá krok za krokem?

Postup má pevné pořadí: nová banka dostane zástavní právo dřív, než pošle peníze.

1. Zjistěte datum konce fixace, aktuální zůstatek a cenu případného předčasného splacení. Tyto informace vám banka dá bezplatně.
2. Porovnejte nabídky aspoň tří bank při stejné zbývající splatnosti a spočítejte návratnost.
3. V nové bance podejte žádost. Zpravidla budete potřebovat původní úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu a odhad nemovitosti.
4. Od původní banky si vyžádejte vyčíslení k předčasnému splacení a souhlas se zápisem nové banky jako dalšího zástavního věřitele.
5. Po podání návrhu na vklad a zápisu zástavního práva ve prospěch nové banky pošle nová banka peníze na úvěrový účet v původní bance.
6. Původní banka vydá souhlas s výmazem svého zástavního práva, který se doručí katastru.
7. Nové bance předložte výpis z listu vlastnictví, kde je zapsaná už jen ona, ve lhůtě podle smlouvy.

Při změně banky nezapomeňte na pojištění nemovitosti. Pojistku si zpravidla můžete ponechat, ale je potřeba vyřešit vinkulaci pojistného plnění ve prospěch nové banky.

Jaké chyby dělají lidé při refinancování?

Nejčastější chybou je porovnávání jen měsíční splátky bez ohledu na zbývající splatnost. Další chyby se opakují u většiny převodů.

• Přijetí nabídky současné banky bez porovnání s trhem, i když úspora při rozdílu 0,5 bodu dělá u modelového úvěru přes 60 000 Kč za fixaci.
• Prodloužení splatnosti jen kvůli nižší splátce, které zvýší celkové zaplacené úroky.
• Splacení pár týdnů před koncem fixace, které může stát až 1 % ze zůstatku.
• Přehlédnutí podmínek slevy ze sazby, například povinného účtu, pojištění nebo příjmu na účet, které zvyšují reálnou cenu.
• Pozdní začátek, po kterém už není čas na odhad a schválení před koncem fixace.

Dlouhodobý efekt sazby ukazuje i celý úvěr. Při 3 750 000 Kč na 30 let zaplatíte na úrocích 3 915 152 Kč při 5,5 % a 3 090 252 Kč při 4,5 %. Sazba se sice fixuje jen na několik let, ale rozdíl vysvětluje, proč se nabídky vyplatí porovnávat při každé fixaci. Podobně působí čas i u složeného úročení.

Časté otázky o refinancování hypotéky

Musím při refinancování měnit pojišťovnu nemovitosti?

Zpravidla ne. Pojistku si můžete ponechat, mění se jen banka, ve prospěch které je pojistné plnění vinkulované. Některé banky ale slevu ze sazby podmiňují vlastním pojištěním, proto si podmínky porovnejte.

Dá se hypotéka refinancovat během první fixace?

Ano, kdykoliv. Mimo konec fixace počítejte s náhradou nejvýše 0,25 % za každý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %. U smluv od 1. 9. 2024 můžete v měsíci před výročím smlouvy splatit bez náhrady až 25 % celkové výše úvěru.

Vyplatí se refinancování při rozdílu 0,3 procentního bodu?

Při konci fixace často ano. V modelovém příkladu se zůstatkem 3 467 273 Kč se 7 000 Kč nákladů vrátí zhruba za 12 měsíců. Mimo fixaci by návratnost přesáhla 5,5 roku, takže se téměř nevyplatí.

Jak dlouho trvá refinancování hypotéky?

Záleží hlavně na odhadu, schválení v bance a lhůtě katastru. Zápis vkladu trvá zpravidla několik týdnů. Začněte proto aspoň tři měsíce před koncem fixace.

Může mi původní banka účtovat poplatek za vyčíslení zůstatku?

U úvěrů na bydlení ne. Zákon ukládá věřiteli poskytnout vyčíslení a informaci o nákladech předčasného splacení bezplatně a bez zbytečného odkladu (§ 117 odst. 6).