Daň z prodeje nemovitosti: 10letý test, výdaje a výpočet

Příjem z prodeje nemovitosti je v Česku osvobozený od daně po uplynutí 10 let od nabytí vlastnictví. Pokud byt, dům či pozemek prodáte dřív a neměli jste v něm bydliště, platíte ze zisku daň z příjmů 15 % (z části základu nad 1 762 812 Kč pak 23 %). Sociální ani zdravotní pojištění se z prodeje neplatí. Daň se nikdy nepočítá z celé prodejní ceny, jen z rozdílu po odečtení prokazatelných výdajů.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozený od daně?

Prodej je osvobozený, pokud od nabytí nemovitosti do jejího prodeje uplynulo více než 10 let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.). Osvobozený příjem neuvádíte v daňovém přiznání a neplatíte z něj ani pojistné. Kdy lhůta začíná běžet, záleží na způsobu nabytí.

Stavba a pozemek se posuzují samostatně. Pokud jste pozemek koupili před dvanácti lety a dům na něm stojí tři roky, prodej pozemku může být osvobozený a prodej domu ne.

Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí ještě starý 5letý test (přechodné ustanovení daňového balíčku). Kdo koupil byt v roce 2019, prodává po 5 letech bez daně.

Kdy stačí 2 roky vlastního bydlení?

Pokud jste v prodávaném domě či bytě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na délku vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. a)). Platí pro rodinný dům a byt (jednotku) bez nebytových prostor kromě garáže, sklepa či komory, včetně souvisejícího pozemku.

Rozhoduje skutečné bydlení: kdo v bytě opravdu bydlel 2 roky bezprostředně před prodejem, daň neplatí. U manželů stačí, když podmínku splní jeden z nich. Bydliště prokazujete například trvalým pobytem, vyúčtováním energií či svědky.

I bez splnění testu se dani vyhnete, když peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (koupě vlastního bydlení, splacení hypotéky na něj). Osvobození pak platí i při kratším vlastnictví. Peníze musíte použít nejpozději do konce roku následujícího po prodeji a finančnímu úřadu to oznámit do konce lhůty pro podání přiznání (§ 4b). Když je na bydlení nepoužijete, příjem zdaníte v následujícím roce.

Jak funguje osvobození u zděděné nemovitosti?

Při dědictví po příbuzném v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě, vnuk) nebo manželovi se do 10leté lhůty započítává i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Zdědíte-li po otci byt, který vlastnil 8 let, stačí vám k osvobození další 2 roky.

U dědictví po ostatních (sourozenec, strýc, cizí osoba) se doby nesčítají a lhůta běží ode dne smrti zůstavitele. Samotné nabytí dědictvím je od daně osvobozené vždy (§ 4a), daň hrozí až při následném prodeji.

Pozor na souběh s dluhy po zemřelém: dědic s výhradou soupisu odpovídá za dluhy zůstavitele jen do výše nabytého dědictví, bez ní v plné výši, proto si před přijetím dědictví ověřte i jeho závazky.

Co platí u darované nemovitosti?

U darované nemovitosti běží 10letá lhůta znovu ode dne nabytí, doba vlastnictví dárce se nezapočítává. To platí i při daru od rodičů.

Samotný dar od příbuzného v řadě přímé nebo vedlejší (rodiče, děti, prarodiče, sourozenci, strýc, teta) a od manžela je od daně osvobozený. Dar od cizí osoby se daní jako ostatní příjem sazbou 15 %.

Kdo dostane byt darem a hned ho prodá, zaplatí daň ze zisku: prodejní cena minus cena nemovitosti určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí (§ 10 odst. 5), typicky podle znaleckého posudku.

Které výdaje snižují základ daně z prodeje?

Základ daně je prodejní cena minus prokazatelné výdaje na dosažení příjmu (§ 10). Uplatnit můžete jen výdaje s doklady, paušál zákon u prodeje nemovitosti nezná.

• Kupní cena, za kterou jste nemovitost pořídili (kupní smlouva), u daru či dědictví cena podle oceňovacího předpisu.
• Rekonstrukce, modernizace a opravy (faktury, smlouvy o dílo).
• Provize realitní kanceláře při koupi i prodeji.
• Právník, odhad, poplatek za vklad do katastru (2 000 Kč).
• Daň z nabytí nemovitosti, pokud jste ji kdysi zaplatili.

Výdaje se uplatní jen do výše příjmu, ztráta z prodeje se nepřenáší (§ 10 odst. 4). Úroky z hypotéky mezi výdaje k prodeji nepatří. U vlastního bydlení si je můžete odečíst od celkového základu daně (nejvýše 150 000 Kč ročně), ale zisk z prodeje nesnižují.

Kolik zaplatíte na dani z prodeje?

Ze zisku z prodeje platíte 15 %, z části celkového základu nad 1 762 812 Kč pak 23 %. Pojistné se z příjmu podle § 10 neplatí, sociální ani zdravotní pojišťovna se o prodej nezajímá.

Modelový příklad: prodej bytu po 3 letech

Pan Dvořák koupil v roce 2023 byt za 4 000 000 Kč a v roce 2026 ho prodal za 4 800 000 Kč. V bytě nebydlel, 10letý test nesplnil. Rekonstrukce stála 300 000 Kč, provize při prodeji 100 000 Kč.

Kontrola: 4 800 000 - 4 400 000 = 400 000; 400 000 × 0,15 = 60 000 Kč. Sociální ani zdravotní pojištění se neplatí.

Co platí při spoluvlastnictví, směně a obchodním majetku?

Každý spoluvlastník daní svůj podíl zvlášť a časový test se posuzuje u každého podílu samostatně. Při vypořádání spoluvlastnictví (jeden vyplatí druhého) platí stejný 10letý test jako při prodeji.

Při směně nemovitostí se každá strana posuzuje jako prodej: daní se rozdíl mezi hodnotou nabyté a pozbývané nemovitosti po odečtení výdajů, při splnění testu je směna osvobozená.

Nemovitost zařazená v obchodním majetku (OSVČ) má přísnější režim: osvobození podle bydliště nelze použít a časový test je splněný až po 10 letech od vyřazení z obchodního majetku. Kdo investuje do nemovitostí nebo flipuje byty, počítá s daní u každého rychlého prodeje.

Jak a kdy podat daňové přiznání?

Příjem z prodeje v roce 2026 uvedete v přiznání k dani z příjmů za rok 2026, které podáváte do 1. dubna 2027 (elektronicky do 3. května 2027, s poradcem do 1. července 2027). Osvobozený prodej do přiznání neuvádíte.

K přiznání si připravte kupní a prodejní smlouvu, doklady o výdajích a výpis z katastru. Daň zaplatíte ve lhůtě pro podání přiznání. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč zpravidla musíte finančnímu úřadu oznámit ve stejné lhůtě (§ 38v), jinak hrozí pokuta. Nezapomeňte, že vlastnictví k 1. lednu zakládá i daň z nemovitých věcí, kterou řešíte zvlášť.

Časté otázky o dani z prodeje nemovitosti

Platím daň, když prodám byt po 11 letech?

Ne. Po uplynutí 10 let od nabytí je příjem osvobozený, do přiznání ho neuvádíte a pojistné neplatíte. U nemovitostí nabytých před rokem 2021 stačí 5 let.

Stačí k osvobození trvalý pobyt v bytě?

Trvalý pobyt pomůže jako důkaz, ale rozhoduje skutečné bydliště 2 roky před prodejem. Finanční úřad může zkoumat, kde jste fakticky žili (energie, svědci, děti ve škole).

Platí se z prodeje sociální a zdravotní pojištění?

Ne. Z příjmu z prodeje nemovitosti (§ 10) se v Česku pojistné neplatí, jen daň z příjmů. Výjimkou je prodej v rámci podnikání.

Můžu si odečíst úroky z hypotéky?

Ne ze zisku z prodeje. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení jsou odpočet od celkového základu daně (max. 150 000 Kč ročně), výdajem k prodeji nejsou.