Obsah článku
- Kdo musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí a dokdy?
- Kde se přiznání podává a jak vyplnit formulář?
- Jak se vypočítá daň z nemovitých věcí?
- Kdy a jak se daň platí?
- Co platí při koupi, prodeji, dědění a darování během roku?
- Kdo má nárok na slevu nebo osvobození?
- Co hrozí při nepodání přiznání a nezaplacení daně?
- Jaký je rozdíl mezi daní z nemovitosti a daní z prodeje?
- Časté otázky o dani z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí (lidově daň z nemovitosti) je roční majetková daň, kterou platí každý vlastník bytu, domu nebo pozemku v Česku, a přiznání k ní podáváte jen jednou, do 31. ledna po roce, ve kterém jste nemovitost nabyli, v roce 2027 tedy do pondělí 1. února. Výši daně neurčuje stát jednotně, ale násobí ji koeficient podle velikosti obce a místní koeficient, proto se stejná výměra v Praze a v malé obci daní úplně jinak. Daň nevypočítává finanční úřad za vás, částku si spočítáte sami v přiznání.
Kdo musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí a dokdy?
Přiznání k dani z nemovitých věcí musí podat každý, kdo se v průběhu uplynulého roku stal vlastníkem bytu, domu, jiné stavby nebo pozemku, a to do 31. ledna následujícího roku (§ 13a zákona č. 338/1992 Sb.). Běžný nájemce přiznání nepodává. Pokud jste byt koupili například v září 2026, přiznání podáváte do 1. února 2027 a daň platíte od 1. ledna 2027.
Rozhodující je vždy stav k 1. lednu zdaňovacího období. Kdo byl vlastníkem na Nový rok, platí daň za celý rok, i kdyby nemovitost v únoru prodal. Na změny během roku se nepřihlíží.
Dobrá zpráva: přiznání se podává jen jednou. V dalších letech už k té samé nemovitosti nic nepodáváte a daň se vyměří ve výši poslední známé daně. Nové (dílčí) přiznání řešíte, až když se něco změní: prodej, koupě další nemovitosti, kolaudace přístavby nebo změna výměry.
Protože 31. leden 2027 připadá na neděli, posouvá se lhůta na nejbližší pracovní den, tedy na pondělí 1. února 2027. Při nemovitosti ve společném jmění manželů podává přiznání jen jeden z manželů.
Kde se přiznání podává a jak vyplnit formulář?
Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází, ne podle vašeho trvalého pobytu. Vlastníte byt v Praze a chatu na Šumavě? Podáváte dvě samostatná přiznání dvěma různým úřadům.
Formulář je jednotný pro fyzické i právnické osoby, aktuální vzor najdete na portálu MOJE daně a na každém finančním úřadě. Do přiznání uvádíte údaje pro výpočet (výměry, počet podlaží, druh pozemku, číslo listu vlastnictví) a daň si vypočítáte sami. Vyplněný formulář odevzdáte osobně, poštou nebo elektronicky přes datovou schránku či MOJE daně.
Správcem daně je vždy finanční úřad, i když výnos daně dostává obec. Obec ovlivňuje jen výši daně přes koeficienty, přiznání jí neposíláte.
Jak se vypočítá daň z nemovitých věcí?
Daň spočítáte jako výměru krát sazbu krát koeficient obce krát místní a inflační koeficient. Základní sazba pro byt a obytný dům je 3,50 Kč za m², za každé další nadzemní podlaží se připočítává 1,40 Kč za m² zastavěné plochy (§ 11). U bytu se nepočítá s podlahovou plochou, ale s upravenou podlahovou plochou: podlahová plocha × 1,22, pokud k bytu patří podíl na pozemku, jinak × 1,20 (§ 10 odst. 3).
| Nemovitost | Sazba (Kč/m²) | Koeficient obce |
|---|---|---|
| Byt, obytný dům | 3,50 | 1,0-4,5 podle počtu obyvatel (Praha 4,5) |
| Garáž | 14,50 | bez koeficientu obce |
| Stavba pro podnikání | 18,00 | bez koeficientu obce |
| Rekreační stavba | 11,00 | 2,0 v národním parku a I. zóně CHKO |
| Stavební pozemek | 3,50 | 1,0-4,5 (Praha 4,5) |
| Ostatní plocha, zastavěná plocha a nádvoří | 0,35 | bez koeficientu obce |
| Zahrada | 1,35 % z ceny půdy podle vyhlášky | bez koeficientu obce |
Místní koeficient 0,5-5,0 může stanovit obec vyhláškou, jinak činí 1,0 (§ 12). Inflační koeficient (§ 11f) pro rok 2026 činí 1,0, daň tedy nenavyšuje. Odvozuje se od květnové inflace předchozího roku a nesmí klesnout pod hodnotu z minulého roku; hodnotu pro rok 2027 si před placením ověřte na webu Finanční správy. Pozemek pod domem (zastavěná plocha a nádvoří) se zvlášť nedaní, pokud se daní stavba na něm.
Model 1, byt 52 m² v Praze: 52 × 1,22 = 63,44 m² × 3,50 = 222,04 × 4,5 (Praha) = 999,18, po zaokrouhlení nahoru 1 000 Kč ročně (bez místního koeficientu).
Model 2, dům 120 m² se 2 podlažími v obci s 20 000 obyvateli: (120 × 3,50 + 120 × 1,40) = 588 × 2,0 = 1 176 Kč ročně.
Model 3, zahrada 400 m²: při průměrné ceně půdy 5 Kč/m² podle vyhlášky je základ 2 000 Kč × 1,35 % = 27 Kč ročně. Skutečná cena se liší podle katastrálního území.
Výpočty jsou modelové pro místní a inflační koeficient 1,0. Skutečnou daň vám změní místní koeficient vaší obce, najdete ho ve vyhlášce na úřední desce.
Kdy a jak se daň platí?
Daň do 5 000 Kč ročně se platí najednou do 31. května, vyšší daň ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu (§ 15). Splatnost platí i tehdy, když vám finanční úřad složenku nepošle včas, termín si hlídejte sami.
| Roční daň | Splatnost |
|---|---|
| Do 5 000 Kč | Najednou do 31. května |
| Nad 5 000 Kč | Dvě splátky: do 31. května a do 30. listopadu |
| Pod 50 Kč | Nepředepisuje se, neplatí se |
Platí se převodem na účet finančního úřadu, složenkou nebo přes MOJE daně. Jako variabilní symbol uveďte rodné číslo (fyzická osoba) nebo IČO.
Co platí při koupi, prodeji, dědění a darování během roku?
Pro daň z nemovitých věcí je rozhodující vlastnictví k 1. lednu, datum převodu během roku nehraje roli. Prodáte-li byt v březnu 2026, daň za rok 2026 platíte vy, kupec až od roku 2027.
| Situace v roce 2026 | Kdo platí daň za rok 2026 | Kdo platí daň za rok 2027 a podává přiznání do 1. 2. 2027 |
|---|---|---|
| Koupě bytu v září 2026 | prodávající (vlastník k 1. 1. 2026) | kupující |
| Prodej bytu v březnu 2026 | prodávající | kupující; prodávající jen dílčí přiznání, pokud mu u stejného finančního úřadu zůstala jiná nemovitost |
| Dědictví s právní mocí v roce 2026 | zůstavitel, resp. dědictví | dědic |
| Darování v roce 2026 | dárce | obdarovaný |
Při dědictví a darování se daň z nemovitých věcí platí standardně od 1. ledna po nabytí. Samotné nabytí dědictvím je od daně z příjmů osvobozené vždy, darování od blízkých příbuzných také. Pravidla prodeje popisuje článek o dani z prodeje nemovitosti.
Kdo má nárok na slevu nebo osvobození?
Plošné slevy pro důchodce v Česku neexistují, zákon zná jen cílená osvobození. Osvobozeny jsou například pozemky ve vlastnictví státu a obcí, veřejná prostranství, pozemky v národních parcích a stavby pro veřejnou dopravu (§ 4).
Pro běžného vlastníka bytu či rodinného domu osvobození typicky nevzniká, novostavby se daní standardně. Jedinou úlevou, kterou můžete ovlivnit, je místní koeficient: zastupitelstvo ho může snížit až na 0,5, většina obcí ho ale nechává na 1,0 nebo zvyšuje.
Pokud nemovitost pronajímáte, daň z nemovitých věcí si můžete uplatnit jako výdaj k příjmům z nájmu v daňovém přiznání.
Co hrozí při nepodání přiznání a nezaplacení daně?
Za pozdě podané přiznání hrozí pokuta 0,05 % ze stanovené daně za den, nejvýše 5 %, při toleranci 5 pracovních dnů (§ 250 daňového řádu). Pokuta pod 1 000 Kč se nepředepisuje, při úplném nepodání činí nejméně 500 Kč.
| Prohřešek | Sankce |
|---|---|
| Přiznání o měsíc později (daň 2 000 Kč) | Pokuta cca 30 Kč, nepředepíše se (pod 1 000 Kč) |
| Přiznání vůbec nepodáno | Nejméně 500 Kč, daň úřad vyměří z moci úřední |
| Nezaplacená daň | Úrok z prodlení + upomínka, pak daňová exekuce |
Nezaplacenou daň finanční úřad vymáhá daňovou exekucí, například srážkami ze mzdy nebo z účtu. Pokud jste termín prošvihli, podejte přiznání co nejdřív, pokuta roste s každým dnem.
Jaký je rozdíl mezi daní z nemovitosti a daní z prodeje?
Daň z nemovitých věcí platíte každý rok za vlastnictví, daň z prodeje jen jednou ze zisku při prodeji. Obě daně se řídí jinými zákony a mají jiné termíny.
| Věc | Daň z nemovitých věcí | Daň z prodeje nemovitosti |
|---|---|---|
| Předmět | Vlastnictví k 1. 1. | Zisk z prodeje |
| Zákon | 338/1992 Sb. | 586/1992 Sb. (§ 4, § 10) |
| Přiznání | Do 31. 1. (2027: 1. 2.) | V přiznání k dani z příjmů do 1. 4., elektronicky o měsíc později |
| Sazba | 3,50 Kč/m² × koeficienty | 15 %, případně 23 % ze zisku |
Při prodeji investiční nemovitosti se hodí i článek o flipování nemovitostí a o investování do nemovitostí. Nezapomeňte ani na správné pojištění nemovitosti.
Časté otázky o dani z nemovitých věcí
Musím podávat přiznání každý rok?
Ne. Přiznání podáváte jen jednou po nabytí nemovitosti a pak při každé změně (prodej, koupě, přístavba). Jinak se daň vyměří automaticky ve výši poslední známé daně.
Do kdy podat přiznání na rok 2027?
Přiznání na rok 2027 se podává do 31. ledna 2027. Protože 31. leden připadá na neděli, je termín pondělí 1. února 2027. Rozhoduje vlastnictví k 1. lednu 2027, daň zaplatíte do 31. května 2027.
Platí daň z nemovitosti i důchodce?
Ano. V Česku neexistuje plošná seniorská sleva ani osvobození pro důchodce. Důchodce platí daň stejně jako kdokoliv jiný.
Co když mi složenka nepřišla?
Splatnost 31. května platí i bez složenky. Výši daně najdete v kopii přiznání nebo se zeptejte na finančním úřadě, zaplatit můžete převodem s rodným číslem jako variabilním symbolem.
