Na jakou hypotéku dosáhnu?
Limity ČNB pro výši splátek (DSTI) a celkový dluh (DTI) jsou vypnuté, banky ale podle vlastních pravidel dál posuzují, kolik z příjmu půjde na splátky a kolik vám po nich zůstane. Zadejte příjem domácnosti, věk, počet členů a případné existující splátky a kalkulačka ukáže orientační strop podle limitu splátek, životního minima a násobku příjmu i to, co vás omezuje nejvíc.
Kalkulačka maximální hypotéky
Orientační maximální hypotéka
-
-
Strop podle násobku příjmu (DTI 8,5×)
-
Strop podle splátky (DSTI a životní minimum)
-
max. splátka hypotéky -
Orientační odhad: splátka se počítá se sazbou o 2 p. b. vyšší, splatnost končí nejpozději v 70 letech věku, životní minimum podle částek platných od 1. 10. 2026. Násobek příjmu vychází z dřívějšího limitu ČNB (8,5, mladší 36 let 9,5). Nezohledňuje limit LTV (hodnota nemovitosti) ani individuální pravidla banky. Přesnou částku potvrdí banka.
Jak se počítá maximální hypotéka?
Orientační strop určuje několik ukazatelů a platí vždy ten nejnižší z nich.Závazný je dnes jen limit LTV. Limity ČNB pro DSTI a DTI jsou vypnuté, banky ale podle zákona o spotřebitelském úvěru musejí posoudit vaši úvěruschopnost a používají k tomu vlastní limity. Kalkulačka počítá ukazatele, které závisí na příjmu, LTV si ověříte podle ceny nemovitosti. Jak funguje strop celkové zadluženosti, vysvětluje článek o ukazateli DTI.
| Ukazatel | Co omezuje a jak je závazný |
|---|---|
| DSTI | Splátky všech úvěrů vůči čistému měsíčnímu příjmu. Limit ČNB zrušen od 1. 7. 2023 (dříve 45 %, mladší 36 let 50 %), banky mají vlastní limity. |
| Životní minimum | Po zaplacení splátek musí domácnosti zůstat aspoň životní minimum všech členů. |
| DTI | Celkový dluh vůči ročnímu čistému příjmu. Limit ČNB zrušen od 1. 1. 2024 (dříve 8,5, mladší 36 let 9,5), banky mají vlastní limity. |
| LTV | Úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelé mladší 36 let do 90 %. Závazný limit ČNB. |
Co snižuje maximální hypotéku?
Limit splátek nejvíce dopadá na rodiny s dětmi a nižším příjmem. Banka hlídá, aby splátky nepřekročily její limit DSTI a aby po nich domácnosti zůstalo aspoň životní minimum. Od 1. 10. 2026 činí životní minimum 5 500 Kč pro jednotlivce, 5 000 Kč pro první osobu v domácnosti, 3 750 Kč pro každou další dospělou osobu a 2 480 až 3 490 Kč na dítě podle věku. Kalkulačka počítá s 3 050 Kč na dítě (pásmo 6 až 15 let).
Do splátek se počítají i existující úvěry, proto je kalkulačka odečítá. Starší žadatel dostane kratší splatnost, a tedy nižší strop. Přesný čistý příjem si ověříte přes výpočet čisté mzdy. Jak banka posuzuje příjmy, výdaje a historii splácení, vysvětluje článek o bonitě.
Jak zvýšit maximální hypotéku?
- Přidejte spolužadatele s vlastním příjmem, zvýší se tím strop podle splátky i podle násobku příjmu.
- Splaťte nebo zrušte menší úvěry a kreditní karty, které ukrajují z limitu splátek.
- Zvolte delší splatnost, která sníží modelovou splátku (ale zvýší celkové přeplacení).
- Pokud je vám méně než 36 let, může vám banka půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti, takže stačí menší vlastní zdroje.
Maximální částka je strop, ne doporučení: splátka by vám měla nechat prostor i na rezervu. Když znáte cílovou částku, konkrétní splátku a přeplacení spočítá hypoteční kalkulačka. Podrobný výklad všech ukazatelů najdete v článku kolik si můžete půjčit: DTI, DSTI a LTV.
Časté dotazy o maximální hypotéce
Kolik si mohu půjčit na hypotéku podle příjmu?
Závazný limit ČNB vázaný na příjem dnes neplatí: limit splátek DSTI ČNB zrušila k 1. 7. 2023 a limit celkového dluhu DTI od 1. 1. 2024. Banky si ale vlastní limity stanovují samy. Jako vodítko poslouží dřívější limity ČNB: celkový dluh do 8,5násobku ročního čistého příjmu (žadatelé mladší 36 let 9,5násobku) a splátky všech úvěrů do 45 % čistého příjmu (mladší 36 let 50 %). Po zaplacení splátek vám navíc musí zůstat aspoň životní minimum domácnosti.
Proč dostanu méně, než kolik vychází z násobku příjmu?
Násobek příjmu (DTI) nebere ohled na výdaje domácnosti. Pokud máte děti, jiné úvěry nebo nižší příjem, dříve vás omezí výše splátky: banka posuzuje, kolik z příjmu půjde na splátky a zda vám po nich zůstane dost na živobytí. Kalkulačka navíc počítá splátku se sazbou o 2 procentní body vyšší, aby výsledek unesl i růst sazby po skončení fixace.
Jak věk ovlivňuje maximální hypotéku?
Banky obvykle chtějí, aby byla hypotéka splacená zhruba do 70 let věku žadatele. Starší žadatel proto dostane kratší splatnost, a tedy vyšší splátku a nižší maximální částku. Kalkulačka splatnost podle zadaného věku zkrátí. Žadatelům mladším 36 let může banka půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti místo běžných 80 %.
Co je stresová sazba a proč snižuje částku?
Kalkulačka nepočítá s vaší nabízenou sazbou, ale s sazbou o 2 procentní body vyšší. Ověřuje tak, zda byste splátku zvládli i po skončení fixace při vyšších sazbách. Banky podobnou rezervu používají také, konkrétní přirážku si ale nastavují samy. Vyšší sazba znamená vyšší modelovou splátku, a tedy nižší maximální částku úvěru.
Zohledňuje kalkulačka i limit LTV?
Ne přímo. Závazný limit ČNB říká, že hypotéka na vlastní bydlení pokryje nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let 90 %. U investičních hypoték (třetí a další nemovitost nebo nemovitost k pronájmu) platí od 1. 4. 2026 limit 70 %. I když vám příjem umožní vyšší částku, potřebujete k ní nemovitost v dostatečné hodnotě a vlastní úspory na zbytek.
Zdroje
Orientační výpočet podle limitu splátek, životního minima platného od 1. 10. 2026 a násobku příjmu. Skutečnou maximální částku posoudí banka podle vaší bonity, existujících závazků a hodnoty nemovitosti. Obsah je informační a není finančním poradenstvím. Aktualizováno 21. 10. 2026.
