Investování do nemovitostí 2026: výnos, daně a rizika

Byt na pronájem za průměrnou pražskou cenu přináší v roce 2026 hrubý výnos kolem 3,4 % ročně, po nákladech, měsíci bez nájemce a dani však zůstane přibližně 2 %. K tomu se připočítá případný růst ceny bytu, který není zaručený. Menší kapitál stačí na realitní fond, realitní ETF nebo crowdfunding, každá cesta má ale jiné daně, likviditu a rizika.

Jaké jsou způsoby investování do nemovitostí?

Do nemovitostí se dá investovat přímo koupí bytu nebo domu, nebo nepřímo přes realitní podílový fond, realitní ETF a crowdfunding. Liší se hlavně tím, kolik peněz potřebujete na vstup, jak rychle se k nim umíte dostat zpět a jak se zdaňuje zisk.

Spekulativní cestou je flipping nemovitostí, tedy koupě, rekonstrukce a rychlý prodej. Tam nejde o pravidelný příjem, ale o jednorázový zisk, který se při prodeji do 10 let daní.

Kolik reálně vynese byt na pronájem?

Hrubý výnos bytu za průměrnou pražskou cenu vychází kolem 3,4 % ročně, čistý po nákladech a dani kolem 2 %. Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou a inzeráty ho rády ukazují, protože nezahrnuje nic z toho, co musíte zaplatit.

Podle Deloitte Real Indexu dosáhla průměrná realizační cena bytů v Praze v 1. čtvrtletí 2026 výše 153 100 Kč/m², o 2,4 % více než v předchozím čtvrtletí, a novostavby se prodávaly přes 182 000 Kč/m². Nájmy rostly také: Deloitte Rent Index naměřil například v Brně ve 3. čtvrtletí 2025 průměrný nájem 399 Kč/m² po mezičtvrtletním růstu o 7,8 %. Ceny bytů rostou rychleji než nájmy, a to výnos z pronájmu tlačí dolů.

Modelový výpočet: byt za 8 400 000 Kč bez úvěru

Předpoklady: byt o rozloze 55 m² za 8 400 000 Kč (přibližně průměrná pražská cena), nájem 24 000 Kč měsíčně bez energií, jeden měsíc v roce bez nájemce. Náklady jsou odhad pro běžný bytový dům, ve vašem případě budou jiné. Daň z nemovitých věcí je modelový předpoklad, její výši určuje obec.

Hrubý výnos je 288 000 Kč ročního nájmu dělených 8 400 000 Kč, tedy 3,4 %. Čistý výnos je 170 780 Kč dělených 8 400 000 Kč, tedy přibližně 2 %. Pro porovnání: roční termínovaný vklad se sazbou kolem 3,6 % p. a. vynese v roce 2026 po 15% dani zhruba 3 %, a to bez starostí s nájemníky. Rozdíl má vyrovnat růst ceny bytu, se kterým se však nedá počítat jako s jistotou.

Vyplatí se koupit byt na pronájem na hypotéku?

Hypotéka zvyšuje výnos z vlastních peněz, když byt zdraží, ale při dnešních cenách a nájmech nájem zpravidla nepokryje splátku a všechny náklady. Investor pak každý měsíc doplácí a sází na růst ceny.

Pokračujme v modelu. Byt na pronájem se od 1. 4. 2026 financuje investiční hypotékou, u které ČNB stanovila limit LTV 70 % (úvěr nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti) a doporučený limit DTI 7 (dluh nejvýše sedminásobek ročního čistého příjmu). Byt za 8 400 000 Kč tedy koupíte s vlastními 2 520 000 Kč a úvěrem 5 880 000 Kč na 30 let. Při modelové sazbě 5,5 % p. a. (v září 2026 činila průměrná sazba podle Swiss Life Hypoindexu 5,51 %) je měsíční splátka 33 386 Kč, za rok 400 632 Kč. V prvním roce z ní jde na úroky asi 321 000 Kč a na jistinu asi 79 000 Kč.

• Příjem 264 000 Kč minus náklady 65 500 Kč a splátky 400 632 Kč dává záporný tok peněz asi 202 000 Kč ročně, tedy zhruba 16 800 Kč měsíčně z vlastního.
• Úroky z úvěru na pronajímaný byt jsou daňový výdaj, takže daň z příjmů v modelu klesne téměř na nulu (model neuvažuje odpisy).
• Při obnově fixace může splátka stoupnout, pokud budou úrokové sazby vyšší než dnes.

• Ze splátek jde asi 79 000 Kč ročně na jistinu, takže doplácení se částečně mění na váš majetek.
• Když byt zdraží o 3 % ročně, první rok to je 252 000 Kč, tedy 10 % z vložených 2 520 000 Kč.
• Při poklesu ceny o 10 % přijdete o 840 000 Kč, tedy o třetinu vlastního vkladu. Páka funguje oběma směry.

Kolik vám banka půjčí a jaký vlastní vklad potřebujete, vysvětluje článek o limitech DTI, DSTI a LTV. Splátku pro vlastní částku a sazbu si přepočítáte v hypoteční kalkulačce.

Jak se zdaňuje pronájem a prodej investiční nemovitosti?

Příjem z pronájmu se po odečtení výdajů daní sazbou 15 %, u vysokých příjmů 23 %. Výdaje můžete uplatnit skutečné, nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Zdravotní ani sociální pojištění se z pronájmu fyzické osoby neplatí, protože příjem z nájmu nepatří mezi vyměřovací základy.

• Paušál 30 % se vyplatí při nízkých skutečných nákladech. Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit.
• Do skutečných výdajů patří úroky z úvěru na pronajímaný byt, opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí a odpisy. Paušální výdaje na nájem se s odpisy kombinovat nedají.
• Daňové přiznání podáváte do začátku dubna následujícího roku.

V Česku neexistuje žádná osvobozená částka příjmu z pronájmu, každý příjem z nájmu se zdaňuje celý po odečtení výdajů. Zaměstnanec, který má vedle mzdy příjmy z nájmu vyšší než 20 000 Kč za rok, musí podat daňové přiznání (za rok 2027 se hranice zvyšuje na 40 000 Kč).

Prodej bytu je od daně z příjmů osvobozený, pokud od nabytí uplynulo více než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí původních 5 let), nebo pokud jste v bytě měli bydliště aspoň 2 roky před prodejem. Při dřívějším prodeji se ze zisku platí daň 15 %, podrobně to rozebírá článek o dani z prodeje nemovitosti. Každoročně k tomu platíte místní daň z nemovitých věcí, jejíž výši ovlivňuje obec.

Realitní fond, REIT nebo crowdfunding: v čem se liší?

Realitní podílový fond vlastní budovy a zisk z něj se při odkupu listů po 3 letech nezdaňuje, realitní ETF se obchoduje na burze a platí pro něj časový test, crowdfunding půjčuje konkrétnímu projektu. Ani jedna z těchto forem není jistota, jejich hodnota může klesnout.

České realitní fondy přepočítávají hodnotu nemovitostí podle znaleckých posudků, proto kolísají méně než akcie. Při odkupu podílových listů po více než 3 letech je zisk osvobozený podle časového testu, při dřívějším odkupu jsou příjmy do 100 000 Kč osvobozené. V mimořádné situaci může správce odkupování podílových listů dočasně pozastavit, proto se nehodí na peníze, které můžete nutně potřebovat. Vstupní poplatek a roční náklady najdete ve sdělení klíčových informací.

Realitní ETF nakupují akcie REIT, tedy burzovních firem, které vlastní a pronajímají nemovitosti. Kupují se stejně jako jiná ETF a při prodeji po více než 3 letech je zisk osvobozený od daně. V krizích však padají podobně jako akciový trh.

Realitní crowdfunding funguje v Česku podle nařízení EU 2020/1503. Nezkušený investor musí před investováním projít vstupním testem znalostí a při investici nad 1 000 eur (přibližně 24 300 Kč) nebo nad 5 % čistého majetku (podle toho, co je vyšší) dostane varování a má 4 dny na odstoupení bez sankce. Úrok bývá vyšší než u fondů, protože nesete riziko jednoho developera a peníze jsou vázané do konce projektu.

Jaké jsou nejčastější chyby při investování do nemovitostí?

Nejčastější chybou je počítat výnos z hrubého nájmu a ignorovat neobsazenost, opravy a daně. Rozdíl mezi 3,4 % a 2 % z modelu výše je přesně tato chyba.

• Koupě bez rezervy: první větší oprava nebo měsíce bez nájemce vás nutí prodávat ve špatnou dobu. Rezerva má pokrýt aspoň půl roku splátek a nákladů, více o železné rezervě.
• Veškerý majetek v jednom bytě a ve městě, kde i pracujete. Při lokální krizi přijdete o práci i o hodnotu bytu najednou.
• Podcenění času: hledání nájemníků, smlouvy, předávání bytu a řešení poruch jsou práce, za kterou správce bere provizi.
• Přepočet podle růstu cen z posledních let. Mezičtvrtletní růst o 2,4 % na začátku roku 2026 není zárukou, že bude pokračovat.
• Nájem bez písemné smlouvy a bez přiznání příjmu, což při kontrole znamená doplatek daně i pokutu.

Je lepší nemovitost, nebo ETF?

Pro investora s menším kapitálem je zpravidla jednodušší široký akciový ETF, nemovitost dává smysl, když máte rezervu, čas na správu a chcete využít páku. Obě třídy aktiv se mohou doplňovat, protože reagují na jiná rizika.

ETF je dostupné od stovek korun, prodáte ho za pár dní, rozkládá peníze mezi stovky firem a nevyžaduje správu. Byt vyžaduje miliony korun, prodej trvá měsíce a celý majetek stojí na jedné adrese, zato ho můžete financovat úvěrem a máte nad ním kontrolu. Jak rozložit riziko mezi různé druhy aktiv, popisuje článek o diverzifikaci.

Časté otázky o investování do nemovitostí

Kolik procent ročně vynese byt na pronájem?

Při průměrné pražské ceně 153 100 Kč/m² podle údajů za 1. čtvrtletí 2026 vychází hrubý výnos kolem 3,4 %. Po nákladech, měsíci bez nájemce a dani zůstávají v modelovém příkladu asi 2 %. U bytu koupeného levněji mimo Prahu může být výnos vyšší, ale hůře se prodává.

Platím z pronájmu bytu zdravotní pojištění?

Ne. Příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů nepatří mezi příjmy, ze kterých se platí zdravotní ani sociální pojištění. Platíte jen daň z příjmů po odečtení výdajů. Jiná situace je, pokud byt pronajímáte v rámci živnosti nebo přes firmu.

Kolik peněz potřebuji na koupi bytu na pronájem?

U bytu za 8 400 000 Kč určeného k pronájmu půjčí banka od 1. 4. 2026 nejvýše 70 % ceny, potřebujete tedy 2 520 000 Kč vlastních zdrojů, k tomu poplatky za vklad do katastru, znalecký posudek, vybavení bytu a rezervu. Bez rezervy aspoň na půl roku splátek a nákladů je investice zbytečně křehká.

Je realitní fond bezpečnější než byt?

Rozkládá peníze mezi více budov a nájemců, takže výpadek jednoho nájemce ho zasáhne méně. Hodnota podílů však může klesnout a v krizi může správce odkupování pozastavit. Při odkupu listů po více než 3 letech je zisk osvobozený podle časového testu.