Flipování nemovitostí 2026: zisk, daně a pravidlo 70 %

Z flipu bytu koupeného za 4 800 000 Kč a prodaného po rekonstrukci za 6 300 000 Kč zůstane fyzické osobě v roce 2026 asi 317 000 Kč čistého, ne 1 500 000 Kč ani 420 000 Kč. Rozdíl seberou rekonstrukce, poplatky, náklady držby a daň 15 %, kterou platíte při prodeji do 10 let od koupě. Stačí předražená rekonstrukce a o něco nižší prodejní cena a flip skončí ztrátou.

Co je flipování nemovitostí a jak na něm vzniká zisk?

Flipování (z anglického flipping) je koupě bytu nebo domu pod tržní cenou, rychlé zhodnocení rekonstrukcí a prodej, zpravidla do roka. Zisk vzniká na třech místech: při levném nákupu (špatný stav, nucený prodej, dědictví, dražba), při rekonstrukci, která zvýší cenu více, než stojí, a při růstu trhu během držby.

Na růst trhu se spoléhat nedá, takže zkušení flipaři počítají jen s prvními dvěma zdroji. Proto se říká, že zisk se dělá při nákupu: když za byt přeplatíte, rekonstrukce ani šikovný prodej to už nedoženou. Na rozdíl od investování do nemovitostí na pronájem tu nejde o pravidelný příjem, ale o jednorázový obchod s plnou daní.

Kolik se dá na flipu reálně vydělat?

V modelovém příkladu zůstane z 1 500 000 Kč rozdílu mezi kupní a prodejní cenou 317 000 Kč čistého, tedy 5,4 % z vložených peněz za asi 10 měsíců. Při předražené rekonstrukci a nižší prodejní ceně skončí flip ztrátou 115 000 Kč.

Předpoklady: byt koupený za 4 800 000 Kč z vlastních peněz, rekonstrukce za 900 000 Kč, provize realitní kanceláře, právní služby a poplatky 180 000 Kč, energie, správa a pojištění během 8 měsíců držby 40 000 Kč. Prodávající je fyzická osoba se základem daně pod pásmem 23 %. Čísla jsou ilustrační, ne tržní sazby.

Z tabulky je vidět, proč je flip citlivý na chyby: dvě běžné odchylky (dražší rekonstrukce a delší vyjednávání o ceně) srazí zisk do ztráty. Náklady držby jsme v modelu nechali jako výdaj mimo daň, protože u energií a služeb není jejich uznání jistá věc.

Co je pravidlo 70 % a platí i v Česku?

Pravidlo 70 % říká, že za byt na flip byste měli zaplatit nejvýše 70 % z jeho předpokládané ceny po rekonstrukci, minus náklady na rekonstrukci. Zbylých 30 % má pokrýt poplatky, držbu, chyby v odhadu a zisk.

V našem příkladu je předpokládaná cena po rekonstrukci 6 300 000 Kč. Výpočet: 70 % z 6 300 000 Kč je 4 410 000 Kč, minus 900 000 Kč na rekonstrukci, tedy maximální kupní cena 3 510 000 Kč. Byt koupený za 4 800 000 Kč pravidlem neprojde, a právě proto je modelový zisk tak zranitelný.

Pravidlo pochází z amerického trhu a nezahrnuje českou daň 15 % při prodeji do 10 let. V Česku ho proto berte jako horní hranici, ne jako cíl. Odhad ceny po rekonstrukci si ověřte na reálně prodaných, ne inzerovaných bytech ve stejném domě nebo ulici.

Jaké daně zaplatíte při flipu v roce 2026?

Fyzická osoba platí při prodeji do 10 let od nabytí daň z příjmů 15 % ze zisku, sociální ani zdravotní pojištění ne. Prodej po více než 10 letech je osvobozený, ale to u flipu z definice nenastane. Lhůta se počítá od nabytí vlastnictví, tedy od vkladu do katastru s účinky ke dni podání návrhu na vklad. Dříve je prodej osvobozený jen tehdy, když příjem použijete na vlastní bytovou potřebu, což u flipu obvykle nedává smysl.

• Ze zisku se odečte kupní cena, prokazatelné výdaje na technické zhodnocení, opravu a údržbu a výdaje související s prodejem, například provize.
• Pokud jste byt kupovali na hypotéku, mohou být výdajem i úroky z úvěru, kterým jste koupi financovali. Uznatelnost si ověřte s daňovým poradcem.
• Bez faktur a dokladů o platbě výdaj neuznají, proto si je odkládejte od prvního dne.

• Zisk z flipu se připočítá k ostatním příjmům. Při vysokém základu daně se část zisku zdaní sazbou 23 %.
• Ztrátu z prodeje si od jiných příjmů odečíst nemůžete.
• Desetiletý test platí pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Pro dříve nabyté nemovitosti zůstává původní pětiletá lhůta.

Podrobný postup včetně dědění, darování a podání přiznání je v článku o dani z prodeje nemovitosti. Během vlastnictví platíte i místní daň z nemovitých věcí.

Kdy se z flipování stává podnikání a vyplatí se s.r.o.?

Když kupujete a prodáváte opakovaně s cílem zisku, finanční úřad může činnost posoudit jako podnikání bez živnosti, i když zákon nestanovuje přesný počet prodejů. Rozhoduje soustavnost, samostatnost a úmysl dosáhnout zisku. Pak se příjem zdaňuje jako příjem z podnikání a přibude i sociální a zdravotní pojištění, jehož výši při daném zisku ukáže kalkulačka odvodů OSVČ.

Část flipařů proto podniká přes s.r.o. Při modelovém zisku 420 000 Kč platí firma daň 21 %, tedy 88 200 Kč. Ze zbylých 331 800 Kč se při výplatě dividendy srazí 15 %, tedy 49 770 Kč. Majiteli zůstane 282 030 Kč oproti 357 000 Kč jako fyzické osobě před náklady držby.

Při jednom flipu se s.r.o. zpravidla nevyplatí, při pravidelné činnosti dává smysl kvůli oddělení rizika a daňovému plánování. Rozdíl musí zaplatit účetnictví, založení firmy a vyšší náklady na úvěr pro firmu.

Pozor na DPH. Hranice pro povinnou registraci je obrat 2 000 000 Kč za kalendářní rok, při překročení 2 536 500 Kč vzniká plátcovství hned. Prodej nemovitosti po uplynutí 5 let od prvního kolaudačního souhlasu nebo zahájení užívání je sice sám o sobě od DPH osvobozený (§ 56), ale do obratu se započítává, pokud je součástí ekonomické činnosti. Fyzická osoba nepodnikatel se jednorázovým prodejem vlastního bytu plátcem nestává, protože nejde o ekonomickou činnost. Při opakovaných flipech se registraci nevyhnete. Formu si proto nastavte s daňovým poradcem ještě před první koupí.

Jaké náklady a rizika flipu lidé podceňují?

Nejdražší bývá to, co není vidět při prohlídce: rozvody, vlhkost, statika a čas. Každý měsíc navíc znamená další poplatky a při úvěru další úroky.

• Rezerva na rekonstrukci méně než 15 až 20 %. Staré elektrické a vodovodní rozvody se často ukážou až po stržení obkladů.
• Zástavy, věcná břemena, exekuce nebo nepovolené stavební úpravy, které odhalí až důkladná kontrola listu vlastnictví v Nahlížení do katastru ČÚZK.
• Dlouhý prodej. Byt, který se neprodá za 3 měsíce, stojí další energie, fond oprav a úroky.
• Pokles trhu během rekonstrukce. Při krátkém horizontu ho nestihnete vysedět.
• Rekonstrukce podle vlastního vkusu místo toho, co kupující v lokalitě hledají.
• Hypotéka na krátkou dobu: při prodeji před koncem fixace může banka účtovat poplatek za předčasné splacení.

Flip proto není vhodný jako první investice bez rezervy. Pokud nemáte dost vlastních peněz, kolik vám banka půjčí a jaká bude splátka, si přepočítáte v hypoteční kalkulačce. Kdo chce méně práce a menší riziko, má blíže k pravidelnému investování, například přes ETF fondy.

Časté otázky o flipování nemovitostí

Musím z flipu platit daň, když prodám do roka?

Ano. Prodej do 10 let od nabytí není osvobozený. Ze zisku po odečtení kupní ceny, rekonstrukce a výdajů na prodej zaplatíte daň 15 %. Příjem uvádíte v daňovém přiznání do začátku dubna následujícího roku.

Můžu si odečíst vlastní práci na rekonstrukci?

Ne. Výdajem je jen to, co jste prokazatelně zaplatili, například materiál a faktury řemeslníků. Hodnota vaší práce se do výdajů nezapočítá, i když zvýšila prodejní cenu.

Kolik kapitálu potřebuji na flip?

Při bytě za 4 800 000 Kč a rekonstrukci za 900 000 Kč je to s poplatky přes 5 900 000 Kč. S hypotékou na 80 % kupní ceny potřebujete vlastních aspoň 960 000 Kč na koupi, peníze na celou rekonstrukci a rezervu na měsíce bez prodeje. U třetí a další nemovitosti nebo bytu k pronájmu půjčí banka podle pravidel ČNB od 1. 4. 2026 nejvýše 70 %, vlastních pak potřebujete 1 440 000 Kč.

Kolik flipů ročně už je podnikání?

Přesné číslo zákon nestanovuje. Rozhoduje, zda činnost děláte soustavně, samostatně a s úmyslem zisku. I dva nebo tři flipy ročně se stejným postupem mohou být posouzeny jako podnikání, proto se při opakované činnosti předem poraďte s daňovým poradcem.